بسیاری از بازارهای املاک که تحت تاثیر نرخ های بهره پایین در دهه گذشته تقویت شده اند، از سال 2010 شاهد رشد قیمت قابل توجهی بوده اند. کارشناسان هشدار داده اند که در سراسر جهان حباب های املاک و مستغلات – که در آن قیمت دارایی ها بسیار فراتر از ارزش ذاتی آنها افزایش یافته است – در حال شکل گیری هستند.
شاخص جهانی حباب املاک و مستغلات UBS، بازار املاک 25 شهر بزرگ در سراسر جهان را مورد بررسی قرار داده و امتیازی بین 0.5- تا 2.0 برای ریسک حباب به آنها اختصاص داده است. هرچه این امتیاز بالاتر باشد، بازار نامتعادل‌تر است، به طوری که بازارهای بالای 1.5 در قلمرو “ریسک حباب فوری” قرار دارند.
کدام شهرها دارای بیشترین ریسک حباب قیمت مسکن هستند؟
رتبه بندی ریسک حباب بر اساس شهر
در صدر یافته‌های UBS، زوریخ، پایتخت مالی سوئیس، با امتیاز 1.71 قرار دارد که شهر را در منطقه ریسک جدی حباب قرار می‌دهد. این شهر با درآمدهای بالا و نرخ های بهره پایین، همواره در رتبه های بالای ریسک حباب املاک قرار دارد، به طوری که از رتبه پنجم در سال 2021، به رتبه سوم در سال 2022 و به رتبه اول در سال جاری صعود کرده است.
در اینجا رتبه بندی کامل ریسک حباب در تمام 25 بازار املاک آمده است:
| رتبه | شهر | شاخص حباب | گروه |
| 1 | Zurich | 1.71 | Bubble-Risk |
| 2 | Tokyo | 1.65 | Bubble-Risk |
| 3 | Miami | 1.38 | Overvalued |
| 4 | Munich | 1.35 | Overvalued |
| 5 | Frankfurt | 1.27 | Overvalued |
| 6 | Hong Kong | 1.24 | Overvalued |
| 7 | Toronto | 1.21 | Overvalued |
| 8 | Geneva | 1.13 | Overvalued |
| 9 | Los Angeles | 1.03 | Overvalued |
| 10 | London | 0.98 | Overvalued |
| 11 | Tel Aviv | 0.93 | Overvalued |
| 12 | Vancouver | 0.81 | Overvalued |
| 13 | Amsterdam | 0.8 | Overvalued |
| 14 | Stockholm | 0.74 | Overvalued |
| 15 | Paris | 0.73 | Overvalued |
| 16 | Sydney | 0.67 | Overvalued |
| 17 | Milan | 0.49 | Fair-Valued |
| 18 | New York | 0.47 | Fair-Valued |
| 19 | Singapore | 0.47 | Fair-Valued |
| 20 | Madrid | 0.46 | Fair-Valued |
| 21 | Boston | 0.34 | Fair-Valued |
| 22 | San Francisco | 0.27 | Fair-Valued |
| 23 | Dubai | 0.14 | Fair-Valued |
| 24 | São Paulo | 0.09 | Fair-Valued |
| 25 | Warsaw | -0.28 | Fair-Valued |
توکیو (1.65) دومین شهر در بازارهای املاک و مستغلات با ریسک حباب فوری است.
هفت بازار املاک که در سال 2022 امتیاز بالای 1.5 را کسب کرده بودند، همگی در سال 2023 شاهد کاهش قابل توجه قیمت ملک بوده اند، که بسیاری از آنها دو رقمی هستند. این امر آنها را از گروه “ریسک حباب فوری” به “منطقه بیش از حد ارزش گذاری شده” منتقل کرده است.
اینها عبارتند از: فرانکفورت (-15.9%)، تورنتو (-14.7%)، آمستردام (-14.0%)، مونیخ (-13.8%)، ونکوور (-10.6%)، هنگ کنگ (-7.1%)، و تل آویو (-%). -0.7٪.
عامل اصلی این افت قیمت ها در کل، افزایش تهاجمی نرخ بهره برای مقابله با تورم فزاینده بوده است که بسیاری از بازارهای مسکن را به سمت غیرقابل دسترس بودن سوق داده و فروشندگان را مجبور کرد قیمت های خود را کاهش دهند.
با این حال، چند شهر شاهد افزایش قیمت ملک بوده اند، از جمله توکیو و زوریخ.
در اینجا رتبه بندی کامل UBS از تغییرات قیمت ملک بین سال های 2022 تا 2023 آمده است.
| رتبه | شهر | رشد سالانه قیمت مسکن (درصد) |
| 1 | Dubai | 14.60% |
| 2 | Miami | 6.00% |
| 3 | Tokyo | 3.60% |
| 4 | New York | 3.20% |
| 5 | Madrid | 2.90% |
| 6 | Singapore | 2.80% |
| 7 | Zurich | 1.50% |
| 8 | São Paulo | 1.40% |
| 9 | Geneva | -0.10% |
| 10 | Tel Aviv | -0.70% |
| 11 | Milan | -1.90% |
| 12 | Boston | -3.40% |
| 13 | Los Angeles | -3.70% |
| 14 | Hong Kong | -7.10% |
| 15 | Paris | -7.90% |
| 16 | Warsaw | -9.30% |
| 17 | Sydney | -10.50% |
| 18 | Vancouver | -10.60% |
| 19 | San Francisco | -10.60% |
| 20 | Munich | -13.80% |
| 21 | London | -13.90% |
| 22 | Amsterdam | -14.00% |
| 23 | Toronto | -14.70% |
| 24 | Frankfurt | -15.90% |
| 25 | Stockholm | -22.10% |
در این گروه، دبی، رشد دو رقمی قیمت ملک را ثبت کرده است. این امر با افزایش درآمد خانوارها – به لطف رونق اقتصادی ناشی از قیمت نفت – و همچنین افزایش مهاجرت افراد ثروتمند تقویت شد.
رتبه بندی شهرهای با بیشترین افزایش قیمت اجاره
با این حال، حتی با کاهش قیمت ملک در اکثر بازارهای تحلیل شده املاک، بازار اجاره بسیاری از شهرها مانند ونکوور (+10.7%) و تورنتو (+6.0%) به سرعت در جهت مخالف حرکت کرده است.
در این مورد، تورم نیز یک دلیل کلیدی است – افزایش درآمدها به نوبه خود منجر به افزایش اجاره بها می شود. علاوه بر این، مالکان – ساکنین دارای مستاجر در تلاش برای کاهش بار مالی خود، به دنبال انتقال هزینه های بالاتر وام مسکن هستند.
منبع: UBS