یافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در حالی که هزینه ساخت مسکن در شهرها، به طور قابل‌توجهی افزایش یافته است، دولت قصد دارد برای آنکه مسکن‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز در حومه کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ به هدف اصلی یعنی خانه‌‌‌دار شدن اقشار فاقد مسکن که از نظر سطح توانمندی مالی آسیب‌‌‌پذیرترین اقشار جامعه هستند، اصابت کند، هزینه‌‌‌های ساخت را از این طریق کاهش دهد.

در واقع هدف از ساخت خانه‌‌‌هایی که دولت فقط تا مرحله سفت‌‌‌کاری و اتمام مشاعات و محوطه‌‌‌سازی‌‌‌ها آن را پیش‌‌‌برده و تحویل متقاضیان می‌دهد، ساخت مسکن در استطاعت برای گروه‌‌‌هایی است که به دلیل توان مالی محدود، حتی در طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی مشابه آنچه از گذشته تاکنون اجرا شده است، قادر به خانه‌‌‌دار شدن نیستند.

آن طور که مسوولان می‌‌‌گویند طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی اجرا شده در سال‌های قبل به دلیل این موضوع یعنی ضعف توانایی مالی گروه قابل‌توجهی از متقاضیان، عملا به هدف اصابت نکرده و در نقاط بسیاری این خانه‌‌‌ها در نهایت در چرخه معامله بین سرمایه‌گذارها قرار گرفته است.

 ابعاد مسکن‌‌‌سازی در شهرهای جدید

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بر اساس تازه‌‌‌ترین آمار اعلام شده از سوی دولت، ۶۰۰‌هزار واحد مسکونی از مجموع ۴ میلیون واحد مسکونی در نظر گرفته شده برای ساخت در قالب نهضت ملی مسکن قرار است در شهرهای جدید احداث شود. تاکنون نیز بالغ بر ۳۰۰‌هزار نفر متقاضی مسکن ملی در این شهرها ثبت‌نام‌‌‌ کرده‌‌‌اند که از این تعداد ۱۷۷‌هزار نفر واجد شرایط معرفی شده‌‌‌اند.

برای اجرای بیش از ۲۰۰‌هزار واحد مسکونی نیز زمین تامین شده است و بیش از ۱۲۰‌هزار واحد مسکونی در پروژه‌‌‌های فعال در دست ساخت قرار دارند. نقاط حومه‌‌‌ای که عمدتا با هدف پاسخ به نیاز مسکن و سکونت جمعیت سرریز کلان‌شهرها در پیرامون این شهرهای بزرگ شکل گرفته‌‌‌‌‌‌اند از نیمه دهه ۸۰، با شروع خانه‌‌‌سازی‌‌‌های دولتی در قالب مسکن مهر، مورد توجه سه سمت فعال بازار مسکن یعنی سیاستگذار، سازنده‌‌‌ها و متقاضیان (طرف تقاضا) قرار گرفتند. تا پیش از مسکن مهر این شهرهای جدید چندان مورد توجه نبود. هم‌‌‌اکنون نیز قرار است ۶۰۰‌هزار واحد از ۴میلیون واحد نهضت ملی مسکن در این شهرها احداث شود.

 چهار روایت از قیمت ساخت

در حالی که از همان ابتدای شروع طرح نهضت ملی مسکن در سال ۱۴۰۰، بین انبوه‌‌‌سازان و دولت از بابت هزینه ساخت واحدهای دولتی‌‌‌ساز اختلاف‌‌‌نظر وجود داشت، ارقام و واقعیت‌‌‌های بازار ساخت‌‌‌وساز نیز نشان‌دهنده آن بود که هزینه ساخت هرمترمربع مسکن با فاصله قابل‌توجهی بیش از ارقام تعیین شده است. این اختلاف هنوز هم پابرجاست.

اما مسوولان طرح نهضت ملی مسکن در دولت، نقشه جدیدی را برای ساخت مسکن در استطاعت از طریق کاهش قیمت تمام شده واحدها برای متقاضیان طراحی کرده‌‌‌اند. برخلاف برخی مقاومت‌‌‌های اولیه برای اعمال قیمت‌های روز ساخت مسکن در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی، هم‌‌‌اکنون مسوولان اجرای این طرح تا حدی این موضوع را پذیرفته‌‌‌اند که آنچه به عنوان هزینه ساخت هر مترمربع مسکن درنظر گرفته‌‌‌اند کمتر از واقعیت‌‌‌های بازار است. دولت در حالی ساخت هر مترمربع مسکن با هزینه ۸ تا ۸ و نیم میلیون تومان و با مشاعات و محوطه‌سازی، ۱۰ میلیون تومان را در نظر دارد که به روایت سازنده‌‌‌های فعال در شهر تهران هم‌‌‌اکنون حداقل هزینه ساخت یک مترمربع مسکن بدون احتساب قیمت زمین در پایتخت، ۱۵ میلیون تومان است. در پروژه‌‌‌های معمولی نیز این میزان تا ۲۰ میلیون تومان می‌‌‌رسد. این در حالی است که ابتدای امسال، انجمن مهندسان مشاور معمار و شهرساز در نامه‌‌‌ای متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن را ۱۷ میلیون تومان اعلام کرده‌‌‌ بودند.

به تازگی نیز گزارشی در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته است که در آن شهرداری تهران هزینه ساخت هر مترمربع از واحدهای مسکونی در طرح‌‌‌های مشارکتی خود بدون احتساب قیمت زمین را ۲۵ میلیون تومان اعلام کرده است.

اما یافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد دولت بنا دارد در قالب یک طرح جدید، هزینه ساخت هرمتر مربع از خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز را نهایتا تا ۱۰ میلیون تومان تعیین و پروژه‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی را بر اساس این قیمت انجام دهد. اما جزئیات این طرح چیست؟

 جزئیات ساخت متری۱۰ میلیون

علیرضا جعفری، معاون وزیر راه وشهرسازی و مدیرکل شرکت عمران شهرهای جدید در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» در این باره اعلام کرد: دولت نیز به این افزایش‌‌‌های هزینه‌‌‌ ساخت از ناحیه تورم ساختمانی و رشد محسوس قیمت مصالح وتجهیزات و سایر آیتم‌‌‌های هزینه‌‌‌بر در خانه‌‌‌سازی دولتی واقف است. از سوی دیگر، با این محدودیت مواجه است که باید خانه‌‌‌ها با کمترین قیمت در اختیار متقاضیان قرار بگیرد.

جعفری با اشاره به اینکه بسیاری از متقاضیان واجدشرایط در دهک‌‌‌های ۱ تا ۴ درآمدی قرار دارند و به لحاظ سطح استطاعت‌‌‌پذیری توانایی مالی کافی برای خانه‌‌‌دار شدن حتی در قالب طرح‌‌‌های حمایتی ندارند از طراحی مدل جدیدی برای کاهش قیمت تمام شده واحدهایی که در شهرهای جدید احداث خواهند شد خبر داد.

جعفری به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: در طرح‌‌‌های قبلی، بخش زیادی از افراد فاقد مسکن به دلیل عدم‌توانمندی مالی و به‌رغم آنکه واجد شرایط بودند موفق به ورود به طرح‌‌‌های حمایتی نشدند بنابراین در شرایط فعلی که هزینه ساخت به میزان قابل‌توجه افزایش یافته است باید طرحی تهیه می‌‌‌شد که تا حد امکان بتوان این گروه‌‌‌ها را خانه‌‌‌دار کرد و به همین منظور طرح ساخت مسکن تا مرحله اتمام سفت‌‌‌کاری و واگذاری مرحله نازک‌‌‌کاری به خود متقاضیان، در دستور کار قرار گرفته است.

در قالب این مدل، دولت خانه‌‌‌ها را تا مرحله اتمام سفت‌‌‌کاری احداث می‌کند و آیتم‌‌‌های مربوط به تجهیزات داخلی و همین‌طور نازک‌‌‌کاری‌‌‌های داخل واحد را به عهده متقاضیان قرار می‌دهد. با این مدل، فرد متقاضی به دلیل ضعف بنیه مالی از خانه‌‌‌دار شدن محروم نمی‌شود و از سوی دیگر به مرور زمان و به تدریج، اقدام به تکمیل آیتم‌‌‌های داخلی ساختمان می‌کند.

جزئیات این طرح نشان می‌دهد، در این روش، بعد از اتمام مرحله سفت‌‌‌کاری، مسوولیت تامین و تکمیل امکانات داخلی واحد مانند پکیج، کابینت، سینک، هود و شیرآلات، درب‌‌‌های داخلی واحد، تجهیزات نور و روشنایی واحد، کاشی و سرامیک و… بر عهده متقاضی خواهد بود. دیوارهای داخلی ساختمان نیز به مرحله زیرسازی رسیده و رنگ‌‌‌آمیزی به متقاضی واگذار می‌شود. معاون وزیر راه وشهرسازی به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: با این کار می‌توان هزینه‌‌‌های تمام شده واحدها را در ابتدا مدیریت کرد و قیمت تمام شده را به حد استطاعت متقاضی رساند. در واقع از نظر طراحان این روش مهم آن است که با این روش، افراد واجد شرایط حتی آنهایی که از توانایی مالی کافی برای خرید یک آپارتمان کامل برخوردار نیستند صاحبخانه شوند و در یک فرآیند تدریجی خانه خود را تکمیل کنند.

 تایید تشدید خریدهای سرمایه‌‌‌ای

معاون وزیر راه وشهرسازی همچنین با تایید تشدید خریدهای سرمایه‌‌‌ای در شهرهای جدید در سال‌های اخیر به دلیل جهش قیمت مسکن، مدل ساخت تا مرحله اتمام سفت‌‌‌کاری را یکی از اقداماتی دانست که دولت بنا دارد برای مقابله با سوداگری و کنترل خریدهای سرمایه‌‌‌ای در شهرهای جدید، آن را اجرایی کند.

به گفته جعفری، در سال‌های گذشته، گروه زیادی از خانوارهای متقاضی خانه‌‌‌های دولتی به دلیل عدم‌توانایی برای تامین سهم آورده متقاضی به ناچار این واحدها را به سرمایه‌گذاران ملکی واگذار کردند و به همین دلیل بخش زیادی از واحدهای مسکونی دولتی‌‌‌ساز که با هدف خانه‌‌‌دار شدن اقشار فاقد مسکن در دهک‌‌‌های ابتدایی ساخته شده بود، از هدف منحرف شده و در نهایت در چرخه معاملات سرمایه‌‌‌ای قرار گرفت.

اما با روش ساخت تا مرحله اتمام سفت‌‌‌کاری این واحدها با استطاعت مالی متقاضیان هماهنگ خواهد شد و بنابراین از این روش، گروه‌‌‌های کمتری به دلیل ضعف بنیه مالی ناچار به فروش خانه‌‌‌ها می‌‌‌شوند. وی از این طرح در کنار سایر روش‌هایی مانند دریافت مالیات از خانه‌‌‌های خالی در شهرهای جدید و مقابله با سوداگران ملکی که اقدام به خرید و فروش غیرمجاز امتیاز خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز می‌کنند به عنوان یک روش مهار سوداگری و خریدهای سرمایه‌‌‌ای در شهرهای جدید یاد کرد.

 تعیین محل ۲۷ شهرک جدید

جعفری که پیش‌تر و در جریان نشست خبری اخیر خود از برنامه ساخت ۷۷ شهرک جدید در نقاط مختلف کشور خبر داده بود به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: تاکنون جانمایی ساخت ۲۷ شهرک نهایی شده است و مابقی نیز در دست مطالعه و انجام سایر مراحل قرار دارد.

قرار است ۴ میلیون نفر نیز در این شهرک‌‌‌ها اسکان داده شوند.

این ۲۷ شهرک قرار است در نواحی ساحلی جنوب کشور و در چهار استان سیستان و بلوچستان، هرمزگان، خوزستان و بوشهر احداث شوند.

۸ شهرک یا سکونتگاه ساحلی در استان سیستان و بلوچستان، ۱۰ سکونتگاه شهرکی در هرمزگان، ۵ شهرک در خوزستان و ۴ شهرک در استان بوشهر تاکنون جانمایی شده است.