شکاف میان قیمت زمین و مسکن در شهر تهران تشدید شده است و این فاصله در سال های اخیر با سرعتی به مراتب بیشتر از دهه‌‌‌های گذشته افزایش یافته و به ثبت یک رکورد تازه برای نسبت قیمت زمین به مسکن منجر شده است.
نسبت تاریخی قیمت زمین به مسکن
نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران در دهه ۷۰ زیر یک بود، به این معنا که نه‌تنها زمین و املاک کلنگی در آن سال‌ها از مسکن گران‌‌‌تر نبود، بلکه ارزان‌‌‌تر هم بود. این نسبت در دهه ۸۰ به نزدیک یک رسید و در واقع سطح متوسط قیمت هر مترمربع زمین و آپارتمان در تهران تقریبا برابر شد. اما از دهه ۹۰ به تدریج این نسبت به بیش از یک افزایش پیدا کرد؛ رخدادی که ناشی از سرعت گرفتن تورم زمین با توجه به طبیعت و ماهیت این بازار ناشی از محدودیت ذاتی عرضه زمین در شهرها بوده و همچنان نیز این موضوع روی قیمت زمین و املاک کلنگی با قابلیت تخریب و نوسازی در پایتخت اثرگذار است.
اما روند افزایش نسبت قیمت زمین به مسکن در تهران از نیمه دوم دهه ۹۰ و مشخصا از سال ۹۷ به بعد به دنبال آغاز عصر جهش بی‌‌‌سابقه مسکن سرعت گرفت. بر اساس آخرین آمار رسمی منتشر شده از متوسط قیمت زمین در معاملات شهر تهران مربوط به زمستان ۱۴۰۰، نسبت قیمت زمین به مسکن در آن زمان به مقدار بی‌‌‌سابقه ۵۵/ ۱ رسید که یک رکورد محسوب می‌‌‌شد و نشان می‌‌‌داد سرعت رشد قیمت زمین در تهران به مراتب از رشد قیمت مسکن بیشتر بوده است. در واقع قیمت زمین تحت‌تاثیر انتظارات تورمی غالب شده بر رفتار فعالان این بازار با سرعت زیادی در مسیر افزایش قرار گرفت و در این بین از آنجا که زمین و در یک نگاه کلی هر نوع دارایی ملکی، مستحکم‌‌‌ترین پناهگاه حفظ ارزش دارایی در کشور ما محسوب می‌شود، «نفروختن» نیز با انگیزه حفظ ارزش دارایی‌‌‌ها در برابر توفان‌‌‌های تورمی به تشدید هر چه بیشتر گسل قیمت زمین و مسکن منجر شد.
بررسی میدانی «دنیای‌اقتصاد» از مقادیر جدید متوسط قیمت زمین و مسکن در محله‌‌‌های مختلف تهران به‌‌‌ویژه در دو منطقه ۴ و ۵ که همواره سطوح قیمت آنها فاصله مشخصی از میانگین قیمت در کل معاملات داشته است و همین طور برخی از مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران، برآورد نسبت قیمت زمین به مسکن را ممکن می‌کند. این برآورد حاکی از ثبت قله جدید برای نسبت مذکور بوده و نشان می‌دهد این نسبت به حدود ۷/ ۱ افزایش یافته است. برآوردها حاکی است حتی در برخی مناطق نسبت قیمت زمین به مسکن به دو واحد رسیده و به عبارتی متوسط قیمت زمین در این مناطق به دو برابر قیمت مسکن افزایش یافته است. البته این برآوردها بر اساس قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌‌‌های موجود بازار مسکن انجام شده و داده قابل اتکایی از قیمت‌های قطعی در دسترس نیست.
حاشیه سود سازندگان مسکن در تهران
به همان نسبت که گسل زمین – مسکن در تهران عمیق‌‌‌تر شده و فاصله قیمتی این دو جزء عرضه‌شده به بازار مسکن اکنون به بیشترین حد تاریخی خود رسیده است، از میزان حاشیه سود سازنده‌‌‌ها نیز کاسته شده یا به تعبیر دقیق‌‌‌تر، مانعی بر سر راه افزایش حاشیه سود به حدود مقبول فعالان ساختمانی ایجاد شده است.
اکنون این حاشیه سود حدود ۳۵درصد برای یک سرمایه‌گذاری دو ساله یا حداقل ۱۸ ماهه (البته با تزریق تدریجی منابع مالی) است. این حاشیه سود اگرچه نسبت به حدود ۳۰ درصدی که در روزهای تاریک و تورمی بازار مسکن در عصر جهش اخیر قدری بهبود پیدا کرده اما هنوز هم برای گروهی از سازنده‌‌‌ها راضی‌کننده نیست و نتوانسته آنها را به بازار مسکن بازگرداند.
برای آگاهی از میزان ساخت و ساز در مناطق مختلف تهران و شناسایی مناطق پررونق ملکی، اینجا کلیک کنید.
منبع: دنیای اقتصاد